노후도시계획법 - 피크아웃 코리아

 

피크아웃 코리아

전 세계가 대한민국 사회를 주목하고 있다. 인류 역사상 찾아볼 수 없었던 희귀한 현상 때문이다. 대한민국은 2023년 4분기 합계출산율이 0.65명이라고 발표했다. 가장 많은 인구가 모여 산다는 서울만 놓고 보면 심지어 0.55명이었다. “대한민국 완전히 망했네요!” 미국 캘리포니아대학교 명예교수 조앤 윌리엄스가 한국의 출산율 수치를 듣더니 머리를 부여잡으면 내뱉은 말이다. 테슬라 최고 경영자 일론 머스크는 인구 소멸로 가장 먼저 사라질 나라로 대한민국을 꼽았다. 영국 공영방송 BBC를 포함한 세계의 많은 미디어가 한국의 인구 소멸과 관련한 특집 방송과 기사를 쏟아내고 있다. 한때는 ‘두 명만 낳아 잘 기르자’라며 출산율을 어떻게 줄일지를 고민하던 나라가 겨우 한두 세대 만에 이렇게 급격한 변화를 겪은 이유는 무엇일까? 이 책의 저자 채상욱은 부동산 전문가로 대중의 신뢰를 받고 있다. 어떤 사안이든 핵심 내용을 파악하고 최적의 해결 방안을 찾아내는 그의 탁월한 분석 능력 덕분이다. 분석왕 채상욱이 세계 최저의 대한민국 출산율과 그 원인이 되는 우리 사회의 구조적 문제에 관심을 가진 계기는 그가 운영하는 유튜브 채널 〈채부심〉의 구독자들 덕분이다. 해당 주제와 관련된 영상에 유독 조회 수와 댓글이 폭발적으로 증가하는 걸 보면서 우리 국민 역시 대다수가 걱정과 염려를 하고 있다는 사실을 알게 됐다. 채상욱은 우리 사회의 어떤 문제가, 젊은 부부들이 마음 편히 자녀를 낳지 못하게 만드는지, 오히려 세계 최고 수준의 자살률을 기록하게 하는지에 천착했다. 우리 사회 전반적인 문제점을 하나씩 정리하고 분석하기 시작했다. 그리고 그 결과물이 이 책으로 탄생했다. 저자 채상욱은 현장 전문가다. 아카데미의 울타리 속에서 학문적인 탐구에만 집중하는 학자가 아니다. 그는 각종 SNS와 뉴미디어를 통해 젊은 세대와도 끊임없이 소통한다. 수십만 명의 팔로워들에게 MZ세대의 심리뿐만 아니라 최신 트렌드에 정통하다는 평가를 받는다. 그래서 평균적인 우리 사회 청년들의 관점에서 사회 각 부문의 구조적 문제점들을 분석한다. 또한 그가 제시하는 해결책은 절로 고개를 끄덕이게 만든다. 정점을 찍고 본격적인 하향 곡선을 그리게 될지도 모르는 우리나라 사회와 경제 상황에서 나는 어떻게 살아가야 할지에 관한 큰 그림 역시 그릴 수 있게 해준다. 당연히 우리나라 각 부문 정책 담당자들의 필독서가 되어야 할 책이다. 이 책이 위기에 봉착한 대한민국이 연착륙하는 데 조금이나마 도움이 되리라 믿는다는 저자의 진심이 모든 독자에게 잘 전달될 수 있기를 바란다.

저자

김정훈, 채상욱

출판

커넥티드그라운드

출판일

2024.04.27

개인적으로 좋아하는 애널리스트 분의 책을 읽고

내용 정리가 필요한 부분이 있어 글을 남겨보려고 한다.

 

1천 세대 & 용적률 200%의 단지 

(가정 : 모든 세대의 면적이 동일하다고 할 시)

노후도시계획법은 300%의 1.5배인 450%까지 추가 허용한다. 추가로 150%p라는 특례 용적률을 더 적용받는 셈이다. 그렇다면 주택은 자연스럽게 기존 1천 호에서 도시정비법+특례법을 조합해 합산 450% 용적률을 적용받을 수 있어서 총 주택 수는 2,250세대까지 증가한다. 

---- 중략

이 사례에서 최저 공공기여 상황을 가정해보자. 도시정비법 상 증가할 용적률에선 10%, 노후도시계획법상 증가할 용적률에선 40%을 공공 기여해야한다. 그렇다면 100%의 0.1배, 150%의 0.4배 용적률이 공공기여이고, 이를 뺀 수치가 일반 분양이다. 

112p

 

먼저, 주택가격이 9억원인 경우 최저 기여에서 분양 매출은 일반 분양 900세대 x 9억원 8100억원이며, 공공기여인 350 세대는 원가에 분양해야 하는 손익분기점이고 잔여사업원가는 조합원 1000세대+일반분양 900세대=1900 세대 x 4억원으로 7600억원이 된다. 그렇다면 이 사업은 500억원의 수익을 낼 수 있고, 이는 조합원당 5천만원 의 환입금이 생길 수 있는 조건이다. 

그런데 최대 기여에서는 어떠헥 될까? 분양 매출은 525세대 x 4725억원 이고, 공공 기여는 725세대 BEP 사업, 잔여사업원가는 조합 1천 세대 +525세대 = 1525세대 x 4억원 = 6100억원이다. 

113p

 

계산이 조금 복잡해 보이지만 공공기여 물량이 BEP를 담당하고 있으며, 잔여 사업원가에 대해서는 공사비와 이자비를 전체 세대 중 공공기여 세대분을 제외하면 되는 것 같다. (책의 내용에 의하면)

 

※ 세대 구성 

- 기존 원주민 1000 세대

- 공공기여 세대(BEP 담당 / min 350 세대 ~ max 725 세대)

- 일반분양 (용적률에 따른 세대 - 공공기여 세대)

 

매출 - 일반분양 x 주택 가격

사업원가 - (기존 원주민 + 일반분양) X (공사비 + 이자비)

 

BEP가 0가 되는 지점을 단순하게 방정식을 통해 찾아볼 수 있다.

 

일반분양 세대  X 주택가격 >= 사업원가 =  (기존 원주민 + 일반분양) X (공사비 + 이자비)

양변을 일반분양 세대로 나눌 필요가 있다.

 

주택가격 >= (기존원주민/ 일반분양 +1) (공사비와 이자비의 합)

 

주택가격은 변수이자 상수일 것이다.

만약 이 BEP가 0을 넘지 못한다면, 조합원에 대해서 추가 분담금의 지급이 필요하다.

 

우리는 이 분담금에 대해서 한번 더 세워볼 수 있다.

 

다시 수식을 정리해보면

분담금 전체= (기존 원주민 +일반 분양) x (공사비+이자비) - (일반분양 x 주택가격)

 

1인당 분담금 = (1+일반분양/조합원 수) x(공사비 +이자비) - 일반분양/ 원주민 수 x 주택가격 

 

 

로 확인할 수 있다.

 

 

그러면 사실 상 노후도시계획법은 분당특별법인 것을 모르는 사람은 없을 것이다.

분당 재건축 단지에 대해서 확인을 해볼 필요가 있다.

 

대표적인 분당 재건축 아파트 단지 중 하나인 한솔마을 1,2,3 단지에 대해 확인해보겠다.

 

 

출처 : 땅집고 아래 링크 有

 

분당 1타 재건축 '한솔마을' 유력…시범단지는 2개 단지로 분리 추진

 

한솔 1,2,3 단지

 

용적률은 350%로 현 용적률이 173%이므로 2배 가량 증대시키는 것을 알 수 있다. 그리고 계획으로 1700 가구에 대해서 일반 분양 세대로 진행함을 알 수 있다. 위의 수식에 대입을 하면 

 

조합원 1인당 분담금 = (1+1700/1872) x(공사비 +이자비) - 1700/ 1872 x 13.5억(대략적 가격) 

 

조합원 1인당 분담금 = 1.91*(공사비+이자비) - 12.3억 

 

아래 링크를 통해 공사비에 대해 계산해보겠다.

‘어디까지 올라가는 거예요’···재건축 평당 공사비, 1300만원 뚫었다

 

25평에서 30평대 아파트이니, 편하게 30평으로 통일한다고 하겠다. 그러면 평당 1100 만원 선을 기대해 볼 수 있을 것이다. 

 

1.91*(3억3천 +이자비) - 12.3억를 또 보기좋게 만들면 1.91* 이자비 - 6억이 조합원이 납부하는 추가 분담금이 될 것이다. 이자비에 대한 산출만 어찌 찾으면 다 계산해볼 수 있을 것 같으나 언뜻보면 사업성 자체는 나쁘지 않다고 생각한다. 신규 매수자는 그닥 좋아보이지 않고 19년도 대 7억에 입주했던 사람들에 말이다.

 

여기서 의문이 든다. 

용적률이 늘어남에 따라 교통 혼잡도는 전혀 고려되지 않았다. 평소에도 막히는 도로가 과연 실제 그만한 효용을 줄 수 있을지, 그리고 신분당선이 호매실에도 연장하는데 이것이 과연 가능할지는 의문이다.